Классификация – это распределение с помощью соответствующих методов и признаков множества и подмножества объектов по сходству (различию). Роль классификации — облегчение изучения имущества, определение закономерности в изменении рыночных и потребительских свойств, внесение ясности в процесс оценки стоимости недвижимости специалистами оценочных компаний.
Классификация:
1. Объекты:
- участки земли;
- здания;
- насаждения, леса;
- предприятия;
- водные объекты;
- права.
2. Признаки:
- функции;
- капитальность;
- срок (жизненный цикл);
- материал для строительства;
- тип почвы;
- местоположение.
3. Методы:
- иерархические;
- фасетные.
Четыре правила классификации:
- Основание для классификации должно быть одно и то же;
- Должна соблюдаться соразмерность классификации (сумма видов классификации должна быть равна объему класса);
- Объекты в классификации не должны пересекаться;
- Деление на виды, подвиды должно быть последовательным, непрерывным.
Иерархический метод — последовательное разделение множества объектов на группы. Каждая ступень классификации содержит различные группы предметов. Количество ступеней может быть различным.
Классификация объектов недвижимости по иерархическому методу:
- По назначению: производственные и непроизводственные объекты;
- По воспроизводимости: невоспроизводимые (земля, недра и т.д.), воспроизводимые (искусственные);
- По степени готовности к использованию: эксплуатируемые, незавершенное строительство;
- По форме собственности: государственные, частные, собственность общественных организаций;
- По принадлежности к отрасли: торговые, промышленные, строительные;
- По праву осуществления приватизации (свободно приватизируемые, ограниченные к приватизации).
Фасетный метод классификации предполагает параллельное деление объектов на группы. Особенности метода:
- одна ступень классификации;
- деление объектов выполняется по разным признакам;
- множество информации.
Земля, как недвижимое имущество имеет отличительные потребительские свойства, учитываемые при оценке земли:
- Многофункциональное назначение (социальное, экономическое, экологическое, предмет труда, средство производства);
- Естественная, невоспроизводимая составляющая природы, ресурс для благ человека;
- Невозможность физического перемещения;
- Бесконечность использования при соблюдении определенных правил;
- Одинаковая форма в процессе жизненного цикла;
- Отсутствие износа, разрушения;
- Стоимостное изменение во времени;
- Количественное постоянство;
- Качество определяется местоположением, плодородием;
- Незаменяемость другим ресурсом;
- Исключение отдельных земель из оборота;
- Возможность действия сервитута;
- Потребительская стоимость формируется естественным путем в течение тысячелетий.
Жизненный цикл – это завершенная последовательность существования недвижимости от создания до прекращения применения. Факторы влияния на длительность цикла: влияют периоды производства, износ (моральный, физический), условия эксплуатации, капитальность объекта, состояние рынка и т.д. Периоды жизненного цикла:
- строительство;
- эксплуатация;
- смена собственника;
- ликвидация или естественное разрушение;
Длительность физического срока, а также эффективный и экономический возраст недвижимости (за исключением земли) определяются процессами амортизации, износа.