Не только простому человеку, но даже специалисту, много лет работающему на рынке недвижимости не всегда ясны перспективы его развития и текущее состояние. Процессы, происходящие здесь, всегда содержат существенный процент неопределенности и подвержены серьезному влиянию политических, финансовых факторов и средств массовой информации.
Тем не менее, работа в Омске и в других городах России, связанная с операциями на рынке недвижимости, должна опираться на несколько базовых методов оценки его состояния. Например, рыночный анализ стоимости требует правильного соотнесения общего состояния операций в конкретном сегменте рынка недвижимости с рассматриваемым объектом.
Результатом данной работы становится вывод о том, как именно предложение и спрос влияют на стоимость данного объекта. Эти данные следует брать в расчет для принятия решения об оптимальном варианте использования объекта недвижимости, потенциале роста его цены и определении возможного покупателя.
Для того, чтобы максимально точно установить рыночную стоимость объекта, необходимо внимательно изучить все его существенные качественные характеристики, определить конкурирующие с ним объекты и правильно соотнести основные преимущества и недостатки, которые выявлены у оцениваемого объекта недвижимости.
Например, при оценке рыночной стоимости магазина, следует не только брать в расчет его местоположение, состояние торгового оборудования, инженерных коммуникаций и строительных конструкций, но также учитывать наличие поблизости других аналогичных торговых точек, их пропускную способность, режим работы и даже рекламную активность. Всеми этими показателями оперируют, проводя оценку объекта по сравнительному методу.
Затратный подход в изучении недвижимости заключается в использовании имеющейся у оценщика информации о строительных затратах на ремонт и строительство недвижимости. Это позволяет правильно соотнести заявляемую стоимость объекта с капиталовложениями, которые необходимы для приведения его в состояние, сравнимое с качественными показателями конкурирующих объектов.
Например, если после проведения капитального или восстановительного ремонта стоимость объекта превысит средний уровень цены на аналогичную недвижимость в Омске, то нельзя рассчитывать на его скорую продажу. В этом случае бывает более выгодно не проводить ремонт, а выставить объект на продажу в первоначальном виде, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой.
Доходный подход оценки стоимости базируется на информации о емкости рынка, размере арендной платы, расходах на эксплуатацию и ставке доходности недвижимости.