Кредиты под залог недвижимости с точки зрения бухгалтерии
Очень часто заемщиками по кредитам, обеспеченным залогом, становятся организации, которым принадлежит залоговое имущество — в данном случае, недвижимое. Рассмотрим подробнее, как это отражается на бухгалтерии компании.
Залоговые отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом РФ «О залоге». Суть их заключается в том, что заложенное имущество может удовлетворить убытки кредитора при неисполнении заемщиком своих обязательств. Говоря простым языком, если вы не вернете деньги — банк продаст ваше имущество, чтобы возместить свои потери.
Именно поэтому залогом, как правило, является ликвидное имущество, которое кредитная организация сможет легко продать. Кроме того, если речь идет о кредитах, которые берет организация, есть риск ее ликвидации или банкротства. В таком случае залог также защищает кредитора.
Когда соглашение о кредите под залог недвижимости заключено, подписывается договор, в котором прописывается, какое имущество становится залогом в обеспечение каких обязательств. Также по соглашению сторон или по независимой оценке в договоре прописывается стоимость залогового имущества. По закону, стороны договора решают также, у кого останется имущество — у должника или кредитора.
Однако подписание договора (и даже передача имущества кредитору, если принято такое решение) не означает реализации имущества — соответственно, не возникает обязательств по НДС. Не учитывается стоимость этого имущества и при налогообложении прибыли, кроме того, сопутствующие расходы на заключение договора вычитаются из налогооблагаемой прибыли.
Что же случится дальше? Если должник выполнил свои обязательства — вернул деньги полностью и вовремя, договор прекращает свое действие и не возникает дополнительных расходов и доходов. Если же компания-должник не вернула средства, придется реализовывать предмет залога — существует несколько способов.
Если имущество продается с торгов по решению суда, налоговым агентом по НДС становится организатор торгов. При методе начисления выручка от продажи полностью включается в доходы должника, хотя реально он получит только остаток после выплат кредитору и организатору торгов. При кассовом же методе сначала доходом признается сумма, идущая на погашение задолженности, а потом остаток.
В договоре может быть прописана и возможность реализации имущества во внесудебном порядке — по соглашению сторон.