Недвижимость: классификация и жизненный цикл объектов недвижимости.

Классификация – это распределение с помощью соответствующих методов и признаков множества и подмножества объектов по сходству (различию). Роль классификации – облегчение изучения имущества, определение закономерности в изменении рыночных и потребительских свойств, внесение ясности в процесс оценки стоимости недвижимости специалистами оценочных компаний.

Классификация:

1. Объекты:

  •  участки земли;
  •  здания;
  •  насаждения, леса;
  •  предприятия;
  •  водные объекты;
  •  права.

2. Признаки:

  • функции;
  • капитальность;
  • срок (жизненный цикл);
  • материал для строительства;
  • тип почвы;
  • местоположение.

3. Методы:

  • иерархические;
  • фасетные.

Четыре правила классификации:

  1. Основание для классификации должно быть одно и то же;
  2. Должна соблюдаться соразмерность классификации (сумма видов классификации должна быть равна объему класса);
  3. Объекты в классификации не должны пересекаться;
  4. Деление на виды, подвиды должно быть последовательным, непрерывным.

Иерархический метод — последовательное разделение множества объектов на группы. Каждая ступень классификации содержит различные группы предметов. Количество ступеней может быть различным.

Классификация объектов недвижимости по иерархическому методу:

  • По назначению: производственные и непроизводственные объекты;
  • По воспроизводимости: невоспроизводимые (земля, недра и т.д.), воспроизводимые (искусственные);
  • По степени готовности к использованию: эксплуатируемые, незавершенное строительство;
  • По форме собственности: государственные, частные, собственность общественных организаций;
  • По принадлежности к отрасли: торговые, промышленные, строительные;
  • По праву осуществления приватизации (свободно приватизируемые, ограниченные к приватизации).

Фасетный метод классификации предполагает параллельное деление объектов на группы. Особенности метода:

  • одна ступень классификации;
  • деление объектов выполняется по разным признакам;
  • множество информации.

Земля, как недвижимое имущество имеет отличительные потребительские свойства, учитываемые при оценке земли:

  • Многофункциональное назначение (социальное, экономическое, экологическое, предмет труда, средство производства);
  • Естественная, невоспроизводимая составляющая природы, ресурс для благ человека;
  • Невозможность физического перемещения;
  • Бесконечность использования при соблюдении определенных правил;
  • Одинаковая форма в процессе жизненного цикла;
  • Отсутствие износа, разрушения;
  • Стоимостное изменение во времени;
  • Количественное постоянство;
  • Качество определяется местоположением, плодородием;
  • Незаменяемость другим ресурсом;
  • Исключение отдельных земель из оборота;
  • Возможность действия сервитута;
  • Потребительская стоимость формируется естественным путем в течение тысячелетий.

Жизненный цикл – это завершенная последовательность существования недвижимости от создания до прекращения применения. Факторы влияния на длительность цикла: влияют периоды производства, износ (моральный, физический), условия эксплуатации, капитальность объекта, состояние рынка и т.д. Периоды жизненного цикла:

  • строительство;
  • эксплуатация;
  • смена собственника;
  • ликвидация или естественное разрушение;

Длительность физического срока, а также эффективный и экономический возраст недвижимости (за исключением земли) определяются процессами амортизации, износа.

Интересные статьи о строительстве:
Прокомментируй пост «Недвижимость: классификация и жизненный цикл объектов недвижимости.»

Оставить комментарий